亞太城市研究院院長(cháng)：購房者已錯過(guò)最好節點(diǎn)
算上新出爐的9月數據，房?jì)r(jià)環(huán)比已連續4月上漲，再淡定的剛需購房者也有些坐不住了。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年9月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0 .17%。
這是房?jì)r(jià)自2012年6月止跌后連續第4個(gè)月環(huán)比上漲，不過(guò)漲幅繼續收窄。購房者是否已經(jīng)錯過(guò)“最佳時(shí)機”？不少大型開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)當前也進(jìn)入小高峰，但價(jià)格難跌甚至出現不同幅度的上漲。南都記者采訪(fǎng)發(fā)現，業(yè)內普遍認為目前中國房?jì)r(jià)處于筑底回穩局面，最佳入市時(shí)機可能已經(jīng)過(guò)去。
房?jì)r(jià)已處于回穩狀態(tài)
中國指數研究院8日發(fā)布的《2012年9月中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數報告》顯示，2012年9月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0 .17%，自2012年6月止跌后連續第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續收窄。同比來(lái)看，百城房?jì)r(jià)下跌1.40%，連續6個(gè)月下跌，但跌幅縮小。
百城中環(huán)比上漲的城市達60個(gè)，38個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數增加1個(gè)，其中跌幅在1%以上的有7個(gè)城市。業(yè)內分析認為房?jì)r(jià)已經(jīng)處于回穩狀態(tài)，中央房地產(chǎn)調控成效顯著(zhù)，房?jì)r(jià)合理回歸趨勢明顯。
“樓市政策博弈中房?jì)r(jià)連續4月上漲，我認為原因有三。”同策咨詢(xún)總監、房地產(chǎn)專(zhuān)家張宏偉分析稱(chēng)，第一，市場(chǎng)“基本面”有支撐。2012年1-8月，全國房地產(chǎn)投資同比去年同期出現首次回升的跡象。二是成交量的持續回升導致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。三是以一線(xiàn)城市為代表的重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比在上漲，結構性地帶動(dòng)全國房?jì)r(jià)繼續堅挺并且保持微漲。
正因如此，政策層面的力度今年不見(jiàn)放松。發(fā)改委開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)專(zhuān)項檢查，上海抽檢高價(jià)、高漲幅及外地人士購房高占比項目，廣州限售高價(jià)項目等，都旨在力壓房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
“成本加劇，在所有東西都漲價(jià)的時(shí)候，如果房?jì)r(jià)不升的話(huà)就相當于下降，所以有上漲是正常情況”，合富輝煌首席分析師黎文江告訴南都記者，因為C P I上升，意味著(zhù)建筑材料等成本上升，而人均收入上升等于勞動(dòng)力成本上升，微微上漲“屬于正常情況”。
降價(jià)可能性幾不存在
多數房地產(chǎn)企業(yè)三季度以來(lái)加大推盤(pán)力度，同時(shí)定價(jià)保守。國泰君安分析師李品科稱(chēng)，調研的結果顯示，市場(chǎng)有所好轉，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿愈發(fā)消極。
已有多位業(yè)內開(kāi)發(fā)商向記者透露，9月下旬、10月迎來(lái)下半年的一波推盤(pán)高峰。融資方面的開(kāi)發(fā)貸也明顯好于去年底及上半年，額度基本可保證。
“經(jīng)過(guò)前三季度的努力消化，不少開(kāi)發(fā)商的庫存正在大量減少。”一位大型國企房地產(chǎn)人士告訴記者，在上半年的以?xún)r(jià)換量過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商利潤損失很明顯，下半場(chǎng)已經(jīng)根本不愿再降價(jià)。
易居報告表示北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有明顯下調。北京中原地產(chǎn)人士更直言，庫存已經(jīng)跌到歷史低點(diǎn)。
近來(lái)土地市場(chǎng)升溫，溢價(jià)率及成交價(jià)格明顯上漲的現象也讓業(yè)內擔憂(yōu)，房地產(chǎn)后市不可能再出現降價(jià)。多位知名財經(jīng)評論稱(chēng)，支持明年房?jì)r(jià)上漲說(shuō)法的專(zhuān)家陣營(yíng)已經(jīng)越來(lái)越大。當前樓市以?xún)r(jià)換量已經(jīng)結束，四季度出現降價(jià)的可能性基本不存在。
“2012年三季度以來(lái)，由于經(jīng)濟的不確定，政策調控預期多空交替上演，市場(chǎng)房?jì)r(jià)博弈轉向地價(jià)博弈，給6-8月帶來(lái)一波向好行情。但受政策、經(jīng)濟因素影響，整體市場(chǎng)趨勢仍不明朗，9-12月市場(chǎng)將再度進(jìn)入震蕩期。”中國房產(chǎn)信息集團有關(guān)人士告訴南都記者。
從領(lǐng)頭房企前三季度的布局看，一線(xiàn)房企三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)均出現迅猛增長(cháng)，率先“快跑”。保利地產(chǎn)（600048）今年前三季度銷(xiāo)售額完成764億，已經(jīng)與去年全年銷(xiāo)售額持平，部分主要地方公司如北京、廣東早早提前完成銷(xiāo)售目標。而與其他以?xún)r(jià)跑量的企業(yè)不同的是，保利今年的平均銷(xiāo)售均價(jià)與去年同期并沒(méi)有明顯下降。知情人士稱(chēng)，這得益于其產(chǎn)品結構適當，對政策環(huán)境的準確把控。
最佳買(mǎi)房時(shí)機已逝
“購房者已經(jīng)錯過(guò)最佳購房時(shí)間窗，購房者應該吸取一些經(jīng)驗教訓了。”同策咨詢(xún)顧問(wèn)總監、房地產(chǎn)專(zhuān)家張宏偉告訴南都記者。采訪(fǎng)發(fā)現，持此觀(guān)點(diǎn)的專(zhuān)家不在少數。
一家大型國企有關(guān)負責人表示，度過(guò)資金最困難時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)當前沒(méi)有動(dòng)力展開(kāi)新一輪降價(jià)。加上土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商對利潤的要求可能更高，10月房?jì)r(jià)將依然會(huì )有一定程度上漲。
“全國百城房?jì)r(jià)連續4月上漲的現象，表明當前價(jià)格已經(jīng)接近‘市場(chǎng)底’，在政策‘微調’定向寬松及成交量持續回升的市場(chǎng)背景下，房?jì)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。”張宏偉表示。
亞太城市研究院院長(cháng)謝逸楓也表示，購房者已經(jīng)很難在短期內找到之前大幅降價(jià)的購房時(shí)間點(diǎn)，“現在已經(jīng)錯過(guò)最好的節點(diǎn)”。
在前八月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數14個(gè)月來(lái)首次止跌回升后，中房信預計今后幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將扭轉降勢，平穩回升。
